MÉMORANDUM DE FINANCEMENT · MARS 2026 · CONFIDENTIEL
Lotissement
Moha N'Omar
248 lots résidentiels · Centre-ville de Khénifra · 3 tranches séquentielles
Financement sollicité : 17,52 M DH · Apport terrain : 22,75 M DH · Permis obtenus
DÉFILER
01
Résumé Exécutif
Un projet prêt à démarrer, porté par une demande solvabilisée et une garantie foncière solide
LOTS RÉSIDENTIELS
0lots
3 tranches séquentielles
REVENU TOTAL
0M DH
248 × 250 000 DH
MARGE NETTE
0%
Gain net : 21,7 M DH
ROI FONDS PROPRES
0%
Sur apport terrain
FINANCEMENT SOLLICITÉ
0M DH
Travaux d'équipement HT
APPORT EN CAPITAL
0M DH
Terrain en pleine propriété
COUVERTURE COLLATÉRAL
0%
Terrain / Prêt sollicité
LTV
0%
Loan-to-Value foncier
Le projet est prêt à démarrer immédiatement. Le permis de lotir est obtenu, le terrain est en pleine propriété libre de toute hypothèque. Les banques accordent des crédits aux acheteurs de lots — chaque vente génère un déblocage bancaire direct, sécurisant le remboursement de la dette travaux. La valeur du terrain (22,75 M DH) couvre à elle seule 129,9 % du financement sollicité.
02
Pourquoi Khénifra, Pourquoi Maintenant
Croissance démographique continue, déficit structurel, catalyseurs macro sans précédent
ÉVOLUTION DÉMOGRAPHIQUE — KHÉNIFRA
Source : HCP — RGPH 2024. Croissance de +49 % en 30 ans.
🛣️
Autoroute Fès–Marrakech via Khénifra
Études lancées en 2025 (Ministre Baraka). Khénifra devient un nœud stratégique entre le nord et le centre du Maroc.
🏗️
PDR de 21 milliards DH
Plan de Développement Régional Béni Mellal-Khénifra : 9 axes, 55 programmes, 293 projets d'infrastructure.
⚽
Coupe du Monde FIFA 2030
Catalyseur macro national. Investissements massifs en infrastructures, attractivité résidentielle en hausse.
📉
Déficit national de 334 000 logements
Les villes moyennes comme Khénifra sont en sous-offre chronique. Marché peu formalisé = fort potentiel de valorisation.
EMPLACEMENT
Centre-ville de Khénifra
Foncier central rare, non reproductible, en constante appréciation
PRIX MARCHÉ
3 125 DH/m²
COÛT DE REVIENT
1 856 DH/m²
MARGE/m²
+68 %
03
Financement Bancaire des Acheteurs
L'argument décisif : une demande préfinancée et certaine
📈
Demande élargie
L'accès au crédit multiplie le nombre d'acquéreurs solvables bien au-delà des seuls acheteurs comptant.
🔒
Flux sécurisés
Les recettes de vente sont garanties par des déblocages bancaires, non par des paiements échelonnés incertains.
⚡
Remboursement accéléré
Chaque lot vendu génère un déblocage bancaire direct, affecté immédiatement au remboursement de la ligne de crédit travaux.
✅
Risque de défaut quasi nul
L'acheteur financé par une banque est engagé contractuellement et contrôlé par son établissement prêteur.
🏦
Signal de marché
La validation bancaire de la solvabilité des acquéreurs constitue une due diligence indépendante sur la valeur des lots.
🚀
Vitesse de commercialisation
Rythme conservateur de 8–10 lots/mois. Chaque tranche commercialisée avant la fin des travaux de la suivante.
PROJECTION DE COMMERCIALISATION PAR TRANCHE
| Tranche 1 | Tranche 2 | Tranche 3 | |
|---|---|---|---|
| Nombre de lots | 98 | 79 | 71 |
| Durée commercialisation | 10–12 mois | 8–10 mois | 7–9 mois |
| Recettes (DH) | 24 500 000 | 19 750 000 | 17 750 000 |
| Remboursement ligne | ✓ Avant T2 | ✓ Avant T3 | ✓ À clôture |
04
Description du Projet
56 882 m² · 248 lots · Dévis certifié Lebest SARL
NOMBRE DE LOTS
248
Total — 3 tranches
TRANCHE 1
98 lots
8 589 m² · Démarrage immédiat
TRANCHE 2
79 lots
6 442 m²
TRANCHE 3
71 lots
6 669 m²
SUPERFICIE TOTALE LOTS
21 700 m²
38,1 % du terrain
NOMBRE DE TRANCHES
3
Séquentielles — permis obtenus
RÉPARTITION DES LOTS PAR SUPERFICIE
| Superficie Lot | Nombre | Superficie totale (m²) |
|---|---|---|
| = 80 m² | 177 | 14 160 |
| 80 < L < 100 m² | 44 | 3 895 |
| > 100 m² | 27 | 3 645 |
| Total | 248 | 21 700 |
NOMBRE DE FAÇADES PAR LOT
| Façades | Nombre de lots |
|---|---|
| 1 façade | 178 |
| 2 façades | 66 |
| 3 façades | 4 |
| Total | 248 |
ÉQUIPEMENTS DE PROXIMITÉ
| Équipement | Superficie (m²) |
|---|---|
| Mosquée | 913 |
| École privée | 294 |
| Hammam | 210 |
| Four | 109 |
| Poste de police | 109 |
NATURE DES TRAVAUX — MONTANTS HT
| Nature des travaux | Montant HT (DH) |
|---|---|
| Voirie | 4 954 100 |
| Assainissement | 3 386 900 |
| Eau potable | 1 070 939 |
| Téléphone | 651 535 |
| Éclairage public | 1 012 516 |
| Électricité | 4 805 336 |
| Chaâba | 1 640 000 |
| Total | 17 521 326 |
STRUCTURE DES TRAVAUX — 17,52 M DH HT
- Voirie
- Électricité
- Assainissement
- Chaâba
- Eau potable
- Éclairage public
- Téléphone
05
Plan de Lotissement
Plan de masse officiel — 3 tranches · 248 lots · Centre-ville de Khénifra
TRANCHE 1 — 98 lots
TRANCHE 2 — 79 lots
TRANCHE 3 — 71 lots
Superficie totale : 56 882 m² · Dévis certifié Lebest SARL
SUPERFICIE TOTALE
56 882 m²
Terrain en centre-ville
LOTS RÉSIDENTIELS
248 lots
71,4 % ≤ 80 m²
VOIRIE
32 239 m²
56,7 % du terrain
ÉQUIPEMENTS
5 types
Mosquée, école, hammam…
05
Structure Financière
Sources & emplois · P&L prévisionnel · Analyse de sensibilité
SOURCES ET EMPLOIS DE FONDS
| Emplois | Montant (DH) | Sources | Montant (DH) |
|---|---|---|---|
| Acquisition terrain | 22 752 800 | Apport en capital | 22 752 800 |
| Travaux HT | 17 521 326 | Financement bancaire | 17 521 326 |
| Total emplois | 40 274 126 | Total sources | 40 274 126 |
COMPTE DE RÉSULTAT PRÉVISIONNEL
| Poste | Montant (DH) |
|---|---|
| Revenu total (248 × 250 000 DH) | 62 000 000 |
| Coût total du projet | (40 274 126) |
| Gain net avant impôt | 21 725 874 |
| Marge nette | 54,0 % |
| ROI sur fonds propres | 95,5 % |
ANALYSE DE SENSIBILITÉ — GAIN NET (M DH)
Robustesse confirmée : même avec une baisse de prix de 15 %, le projet génère 12,4 M DH de gain net et couvre la dette 2,4×.
COUVERTURE DE LA DETTE PAR SCÉNARIO
Pessimiste
−15%
2.4×
Base
3.5×
Optimiste
+10%
3.9×
06
Approche par Tranches
Financement séquentiel · Risque limité à un tiers du projet à la fois
- Revenus (M DH)
- Coûts (M DH)
- Marge (M DH)
TRANCHE 1
Lots
98
Revenus
24.5 M DH
Coûts
15.9 M DH
Marge
8.6 M DH
Ligne de crédit : ≈ 6,9 M DH
Déclenchement : Immédiat (permis obtenus)
TRANCHE 2
Lots
79
Revenus
19.75 M DH
Coûts
12.8 M DH
Marge
6.9 M DH
Ligne de crédit : ≈ 5,6 M DH
Déclenchement : 70 % T1 commercialisés
TRANCHE 3
Lots
71
Revenus
17.75 M DH
Coûts
11.5 M DH
Marge
6.2 M DH
Ligne de crédit : ≈ 5,0 M DH
Déclenchement : 70 % T2 commercialisés
MÉCANISME DE REMBOURSEMENT
Déblocage Ligne T1
→ Travaux T1
→ Ventes T1 (crédit acheteur)
→ Remboursement T1
→ Déblocage Ligne T2
07
Calendrier d'Exécution
33 mois · Permis obtenus · Démarrage immédiat
M0
M3
M6
M9
M12
M15
M18
M21
M24
M27
M30
M33
T1 — Travaux
9 mois
T1 — Commercialisation
11 mois
T2 — Travaux
9 mois
T2 — Commercialisation
10 mois
T3 — Travaux
9 mois
T3 — Commercialisation
10 mois
Livraisons & Clôture
6 mois
TRANCHE 1
TRANCHE 2
TRANCHE 3
CLÔTURE
✓ PERMIS OBTENUS — DÉMARRAGE IMMÉDIATDurée totale : 33 mois
M0 – M9
T1 Travaux
M1 – M12
T1 Commercialisation
M9 – M20
T2 Travaux + Ventes
M18 – M33
T3 + Clôture
09
Matrice des Risques
Profil de risque exceptionnel — risque administratif éliminé, risque commercial atténué
| Risque | Probabilité | Impact | Mitigant |
|---|---|---|---|
| Retard d'obtention des permis | ÉLIMINÉ | — | Permis de lotir obtenu |
| Dépassement de coûts travaux | FAIBLE | Modéré | Devis certifié Lebest SARL · Marge de 54 % |
| Ralentissement des ventes | TRÈS FAIBLE | Modéré | Crédit bancaire acheteurs · Structure par tranches |
| Baisse des prix de marché | FAIBLE | Modéré | Seuil rentabilité : 148 476 DH vs marché 250 000 DH |
| Risque de liquidité | TRÈS FAIBLE | Faible | Terrain en garantie (LTV 77 %) · Flux sécurisés |
| Défaut acheteur | TRÈS FAIBLE | Faible | Acheteurs financés et contrôlés par leurs banques |
10
Localisation du Terrain
Centre-ville de Khénifra · Coordonnées GPS : 32.9360°N, 5.6531°W
LATITUDE
32.9360° N
Coordonnée GPS
LONGITUDE
5.6531° W
Coordonnée GPS
EMPLACEMENT
Centre-ville
Foncier central rare
SUPERFICIE
56 882 m²
Terrain en pleine propriété